Pour être sûr que le prêt immobilier accordé soit remboursé, la banque peut vous demander une garantie pour se protéger. Parmi les différentes options existent la caution bancaire. Elle consiste à demander à une tierce personne de se porter garant de votre prêt. C’est est un véritable engagement cela sera à elle d’honorer les dettes de l'emprunteur dans le cas où ce dernier se trouverait en difficulté financière. Comment fonctionne le système de caution d’un prêt immobilier ? Quels sont les prérequis d’un garant ? Toutes nos réponses. SommaireComment fonctionne la caution d’un prêt immobilier ?Qui peut se porter caution d’un emprunt immobilier ?Est-il obligatoire d’avoir une caution pour son prêt immobilier ?Qu’est-ce que la caution solidaire d’un prêt immobilier ?Quel est le patrimoine engagé par l’acte de caution ?Peut-on se rétracter d’une caution de prêt immobilier?Caution d’un prêt nos conseils avant de se porter garantComment est rédigé l’acte de caution pour un prêt immobilier ? La caution fait partie des 3 types de garanties de prêt immobilier la caution, l’hypothèque, et le privilège de prêteur de deniers. Le cautionnement est une garantie universelle et peut s’appliquer à toutes les créances prêts immobiliers, prêts à la consommation, prêts immobiliers pour SCI, loyers…Un candidat à l'emprunt peut demander la caution d’une tierce personne. Ce dernier est donc engagé moralement et financièrement à l’aider en cas d’impayés. En effet, si au cours du prêt, l'emprunteur se voit dans l’impossibilité de payer sa mensualité, c’est à la personne qui se porte caution le garant de se substituer à lui. Autrement dit, la caution est la personne qui s’engage à rembourser les sommes dues au créancier quand le débiteur n’y parvient pas. Le code de la consommation distingue 2 types de cautions de prêt immobilier la caution simple ; la caution solidaire. Dans les deux cas, il ne suffit pas de se proposer comme garant pour être accepté par la banque. Celle-ci va prendre en considération les garanties financières apportées par la caution. Qui peut se porter caution d’un emprunt immobilier ? Pour l’établissement de crédit, l’objectif d’une caution est d’ajouter une sécurité financière à un dossier de prêt. Ainsi, vous ne pourrez pas présenter n’importe qui en caution et devrez justifier de sa confiance mais surtout, de ses capacités financières. Le garant d’un prêt immobilier peut être une personne physique ;une personne morale organisme de cautionnement. Bien entendu, la banque vérifiera la solvabilité et les ressources financières de la personne se portant caution et donnera, ou non, son accord. Suite à cela, ce dernier devra rédiger un acte de caution pour formaliser son engagement. Est-il obligatoire d’avoir une caution pour son prêt immobilier ? La caution d’un prêt est une des garanties pouvant être demandée par l’organisme prêteur pour assurer l'emprunt octroyé. Dans certains cas, la garantie n’est pas imposée et est au choix de l'emprunteur. Ainsi, si vous n’avez pas de personne disponible pour être caution de votre prêt et que vous ne voulez pas faire appel à un organisme de cautionnement, sachez que d’autres solutions existent selon l’établissement vers lequel vous vous tournerez. Parmi elles souscrire une assurance de prêt,l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers. Ainsi, si vous ne souhaitez pas imposer à un proche cette charge de se porter caution, n’hésitez pas à vous tourner vers un autre établissement de crédit. Grâce à notre simulateur de taux, trouvez la meilleure offre pour votre prêt et bénéficiez de conditions d'emprunt adaptées à votre profil. Qu’est-ce que la caution solidaire d’un prêt immobilier ? En cas de défaut de paiement, le créancier poursuivra directement la caution, avant même d’avoir vérifié l’insolvabilité de l'emprunteur. C’est-à-dire que dès lors qu’un impayé aura lieu, la banque s’adressera simultanément à l'emprunteur et au garant. Ainsi, le garant est autant exposé que l'emprunteur. La personne désignée comme caution solidaire du prêt immobilier pourra se retourner contre l'emprunteur pour obtenir un remboursement par tous les moyens légaux, il dispose des mêmes droits à son encontre que le créancier initial. Cette caution offre aussi davantage de garanties efficaces et plus rapides pour l’établissement bancaire car la banque peut demander au garant de verser les mensualités en cas de défaut de règlement. Du point de vue des banques, la caution solidaire offre des garanties efficaces et surtout plus simples et plus rapides. Elle est donc couramment utilisée. Mais la personne se portant caution solidaire renonce aux bénéfices de discussion et de division de la caution simple… À savoir une personne qui souhaite souscrire un prêt immobilier mais qui présente un dossier à risque se verra sans doute exiger une caution solidaire par sa banque ;dans le cas où il y aurait plusieurs cautions, chacune peut être poursuivie en paiement de la totalité de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier ;la banque est tenue de vous fournir un exemplaire du contrat de prêt pour lequel vous vous portez garant. Chaque année, l’établissement financier est dans l’obligation de vous envoyer un récapitulatif précis des sommes restant dues par le souscripteur. Quel est le patrimoine engagé par l’acte de caution ? Durée et fin de la caution Après négociation avec votre banque et avant la signature du prêt immobilier, cette dernière peut prévoir que l’engagement de caution ne porte que sur une partie du prêt immobilier 50 % par exemple ;prenne fin en cas de divorce ou de décès de la caution. Quelle que soit l’évolution de la situation financière de la caution ou du débiteur, l’engagement de la caution prendra fin si durée déterminée toute la durée du contrat de prêt à la date prévue dans l’acte de caution ;si durée indéterminée plus rare au remboursement complet de la dette et de l’ensemble des sommes dues par le débiteur ;au décès du débiteur, s’il est prévu que le contrat de prêt disparaisse avec lui ;au décès de la caution, si l’acte de cautionnement le prévoit. Sinon, ses héritiers seront tenus de payer sauf refus de la succession. Principe du patrimoine proportionnel à l’engagement Le patrimoine de la ou des cautions doit obligatoirement être proportionné au montant de son leur engagement, sous peine de nullité de l’acte, rendant alors toute saisie impossible. Autrement dit, un engagement de caution qui est manifestement disproportionné à ses revenus lors de la signature du contrat ne sera pas valable. Engagement financier et familial Les conséquences se porter caution d’un emprunt immobilier pour un ami ou pour un membre de sa famille engage les biens personnels et le patrimoine, et il faut en mesurer les conséquences en cas de défaut de paiement du débiteur, vos comptes bancaires, vos revenus, pensions et salaires, vos biens immobiliers ou véhicules pourront faire l’objet d’une saisie sur demande du créancier. Contrairement à une idée répandue, une pension de retraite est saisissable comme un salaire hors une part.La caution hypothécaire ou réelle la caution peut négocier, en amont et avec la banque, que ce cautionnement ne porte que sur une partie de son portefeuille ou de son patrimoine. Il s’agit d’une caution hypothécaire ou réelle. Cette forme de caution ne concerne pas l’ensemble du patrimoine immobilier, mais un bien spécifique. Dans ce cas, seul le biens propre à la caution sera susceptible de faire l’objet d’une saisie. En cas de caution hypothèque de prêt immobilier qu’elle soit simple, solidaire ou en viager, l’acte de caution est obligatoirement établi par un notaire, qui conseillera les conjoint de la caution le patrimoine acquis en commun avec le conjoint ne sera jamais saisi par sécurité, il est conseillé de le préciser sur l’acte. C’est la raison pour laquelle la banque demande souvent que les deux entités du couple donnent leur consentement pour la caution, et non seulement l’une des deux personnes dans ce cas, les biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille s’il dépend de la communauté, sont engagés. Si le conjoint ne donne pas son accord, seuls les biens personnels et les revenus de la caution sont succession l’acte de cautionnement pour un crédit logement entre dans le cadre de la succession. Ce seront alors les enfants du garant qui devront prendre le relai, sauf s’ils refusent la succession, et donc l’héritage. Peut-on se rétracter d’une caution de prêt immobilier? Comme tout engagement contracté, difficile de se défaire d’une caution de prêt immobilier ! dans le cadre d’une période déterminée le temps du crédit, aucune rétractation possible de la part du garant ;dans le cadre d’une période indéterminée, la dénonciation possible à tout moment de la part du garant, sur courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la banque. Cependant, la caution restera responsable de toutes les éventuelles dettes non honorées jusqu’à la prise en compte de cette révocation. Caution d’un prêt nos conseils avant de se porter garant la caution bénéficie, à partir du moment où elle a signé, du même délai de réflexion et de rétractation que l’emprunteur ;si le garant a des difficultés économiques pour faire face aux frais demandés, il pourra obtenir auprès de la justice, sur demande, des délais de grâce qui ne devront pas excéder les 24 mois. La caution pourra aussi, sous certaines conditions, saisir la commission départementale d’examen des situations de surendettement ;si le débiteur est en surendettement, les remises de dettes accordées dans le cadre d’un plan de redressement ne bénéficient pas à la caution, qui reste tenue de payer la dette pour son montant initial et dans les délais prévus au contrat ;en cas de décès de la personne désignée comme caution, et à défaut de notifications particulières dans l’acte de cautionnement, les héritiers seront tenus d’honorer l’engagement de caution du crédit immobilier sauf en cas de refus de la succession. C’est pour éviter cette situation que les banques demandent régulièrement à la caution de souscrire une assurance-emprunteur pour la garantie Décès au minimum, qui sera au bénéfice de la banque elle même ;si, en cours de prêt, la situation financière du débiteur se stabilise et qu’il désire libérer la personne qui s’est portée caution pour elle, la solution pourrait être le rachat de crédits ;si un emprunteur n’a pas de proches pouvant ou souhaitant se porter caution de son prêt immobilier, celui-ci peut s’adresser à une mutuelle ou une société de caution financière. Établir un acte de caution Vous avez deux choix possibles pour l’établissement de l’acte de caution acte “sous signature privée” ou “sous seing privé” signé directement entre la banque et la caution ;acte authentique” établi par et sous la responsabilité d’un notaire, il a un coût…Aucune mention manuscrite si l’acte est authentique c’est le notaire qui s’en chargera. La caution recevra obligatoirement un exemplaire signé de l’acte de caution ainsi que tous les éléments liés au crédit immobilier offre de crédit … qu’il cautionne. Si ce n’était pas le cas, le document n’aurait aucune valeur acte doit comporter plusieurs mentions la durée de la caution impossible de dénoncer la caution avant le terme prévu. Si l’acte de caution ne comporte pas de durée précise, la garant pourra à tout moment retirer sa caution et vous ne serez alors engagé que pour les sommes dues avant la dénonciation ; la somme en chiffres et en lettres que le garant s’engage à cautionner. En cas de contradiction entre les deux, c’est la somme en lettres qui sera retenue. Si le garant ne s’est engagé à couvrir qu’une partie de la dette, il peut indiquer une somme maximale même si la dette est supérieure, on ne pourra pas lui réclamer un montant plus élevé ; la mention manuscrite exacte code de la consommation, art. suivie de la signature de la caution “En me portant caution de X dans la limite de la somme de X couvrant le paiement du prêt principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de X, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même” ; s’il s’agit d’une caution solidaire, la mention manuscrite exacte Code de la consommation, article L331-2 suivie de la signature de la caution “En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ». Attention, sans cette mention manuscrite, la caution solidaire devient un cautionnement simple cour de cassation dans son arrêt du 8 mars 2011. Lettre type d’acte de caution Informations annuelle de la caution par la banque Jusqu’à extinction de la dette garantie, et même si le garant aurait été mis en demeure par le créancier, la banque est dans l’obligation d’informer la caution chaque année au plus tard le 31 mars du montant restant dû par le débiteur capital, frais, intérêts et toutes autres commissions liées au prêt du 1er janvier au 31 décembre de l’année précédente ;du terme de l’engagement de caution si l’engagement de caution est à durée déterminée ;de la possibilité de révocation ainsi que les conditions si l’engagement de caution est à durée indéterminée. Ce courrier d’information à la caution est très généralement facturée par la banque. Si ces informations ne sont pas communiquées par le créancier, la caution n’est pas tenue de régler les intérêts générés par le crédit depuis la date de la précédente information jusqu’à celle où il aura reçu la nouvelle information. Informations de la banque à la caution En cas de défaillance de l’emprunteur la banque qui a consenti le prêt immobilier est tenue d’informer la caution au premier retard de paiement caractérisé en général trois mois de retard de paiement pouvant potentiellement entraîner son inscription sur le FICP Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers Code de la consommation, art. Si la banque ne se soumet pas à cette obligation, elle ne pourra pas réclamer à la caution le paiement des pénalités et intérêts de retard échus entre la date de ce premier incident et la date à laquelle la caution en a été quittance subrogative la caution qui a accordé son financement à la place du débiteur doit se faire remettre par la banque prêteuse une “quittance subrogative”. C’est ce document qui permettra à la caution d’engager des poursuites contre le débiteur afin de se faire rembourser des sommes qu’elle a réglées pour lui.